企业选址需要考虑哪些因素？-视角-园区产业招商产业园区招商引资

企业选址需要考虑哪些因素？

admin 2022-12-16 373

防疫政策的调整影响着企业的生产节奏与发展规划，随着后疫情时代的来临，很多企业萌生出了新的想法和需求，可以预见，未来两年，企业选址需求还会进一步增强。

今天，园区在线（ID：YQZXGZH）与大家分享企业选址需要重点考虑的十个因素。既是为计划选址中的企业提供参考，同时也希望园区能在这个过程中做好逆向思考，结合客户实际需求寻找不足，对症下药、解决问题。

正文：

产业地产第一条铁律——地段为王

企业发展，最重要的是人才。但无论是高层次人才还是普通员工，都希望自己的工作「活少钱多离家近」。

「活少」和「钱多」，是企业与员工间的正和博弈（当然也可能是零和、甚至负和博弈），与各公司的经营管理模式挂钩，无法一概而论。唯有「离家近」是可以通过选址来实现的。对一家企业来说，「好地段」也是企业留住人才和招引人才的前提。

地段为王这件事儿，做园区招商的朋友应该最有感触。市中心黄金地段，只要价格合理，园区都不愁租。这里的企业员工，吃饭有美食一条街，上下班有地铁，隔壁就是住宅小区，超市、娱乐、医疗一应俱全，员工没有后顾之忧，就能全身心投入到工作上。反之，许多郊区大盘，房子建的漂亮，租金也比市区低，但交通着实是硬伤。到市中心只有一条主路，每天上班要地铁+公交+小红小蓝组合通勤，出差到车站要提前两小时出发。企业HR招聘，第一句话不是打招呼问好，而是「我们公司在XXX，这个工作地点能接受吗？」，企业员工每天怨声载道，离职率高居不下。

诚然，郊区大盘有更好的优惠政策，尤其是政府园区，免租都屡见不鲜，但换个思路想一想...

哪都好的园区，它会免租吗？

选址要考虑产业的协同性

选址，选的除了企业办公地，还有人脉圈层。

无论选办公楼还是选厂房，产业协同都是企业需要重点考虑的因素。尤其对工业企业来说，原材料的远近、仓储能否满足、物流是否便利，都与最终的成本息息相关。

对一家企业来说，如果周围都是产业链相关企业，有几个好处。首先，你接触的圈层都是行业内的企业、专家和产业平台，更容易找到相关配套和订单，有利于节约成本；二是同行之间方便互相碰撞，可能产生新的商业机会；三是地理位置接近使企业更容易把邻居发展成客户，或把邻居当作自己的媒介渠道，进而发展外部客户。

好物业是基础

企业选址的时候，除了看地段、质量、面积、公摊、价格等「显性指标」，还要看为企业服务的物业管理水平如何。因为空间再好、绿化再美，总要有人去维护。

园区物业管理涉及水电、空调、网络、卫生、电梯、安保、停车、绿化等许多事宜，需要极为专业的管理能力与规范的物业管理体系才能驾驭，一个好的物业能让企业心无旁骛，全身心投入到企业的经营发展上。反之，差的物业今天停水、明天停电、后天断网...企业的精力全都耗在维修与扯皮上，还哪有心思经营？

在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，判断一个物业好不好，必须到园区亲身体验。企业老板可以陌生人的身份到访园区，一看入园是畅通无阻、还是需要登记、还是必须打电话叫人来接才行？二看园区绿化是否整洁，好的物业公司会注重绿化保养，修剪整齐、垃圾清扫及时、定时清洁水景水质；三看卫生间是否整洁、有无异味、设施是否齐全，有无配备热水、纸巾等。

商业配套是保障

在园区办公，有人期待四季变换的美景，有人向往忙里偷闲的小资生活，有人留恋充满人间烟火的特色美食，有人追求健康饮食、规律运动...

唯独无人向往荒郊野外。

园区在线（ID：YQZXGZH）总结，对企业有帮助的商业配套包括图书吧、咖啡厅、文印店、食堂、便利店、快递站、高端餐饮、高端酒店、健身中心、健康服务、美容机构等。一个拥有高品质工作生活配套设施的园区 / 写字楼，能极大提升企业员工的幸福感。

上乘的楼宇（装修）品质

众所周知，一幢高大上的办公楼，可为企业软实力增色不少。

首先是楼宇本身的品质。对高品质办公楼，业内有两种称呼，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。其中，对甲级写字楼，行业并没有固定的评定标准（况且没人会愿意被叫做乙级、丙级写字楼），所以，哪怕楼宇档次低点，老板也不会拿到明面上说，所以「甲写」这种说法实际上并没太多含金量。而5A写字楼更侧重于高智能化的配置，是看得见、摸得着，有一定行业标准的，相对更具参考价值。

其次是内部的装修。一般来说，如果不急于马上入驻，我们更建议企业自己投入装修，这样虽然耗费一定的精力，但由于是企业专属设计，将来用起来会更「舒心」。更何况，自己装修也能节省下一大部分成本。如果选精装房源，我们建议选开发商高标准交付、或客户退出后开发商二次装修的房源。这样的房子虽然个性化程度不高，但由于是开发商专业化设计、统一装修，实用性基本不用担心。另外，还有一种情况是使用之前客户的遗留装修，这些装修初看可能是价值（比前两种省钱），但在使用过程中，容易出现风格过时、设施老化、面积分割需求不匹配等情况，从实际情况看，很多遗留装修最终都沦为企业的负担，并不建议选择。

不过话说回来，产品的重要性远没有地段来的重要，高品质虽好，但价格也是非常高昂，具体怎么选还是要根据预算来定。

与大企业做邻居

大企业也有供应链，也要与大量上下游企业合作。

在我们看来，一般的中小企业选址，可以考虑把公司选在行业龙头的周边，能直接入驻大企业自建的园区最佳。因为之前大家虽然在一个城市，但彼此间没有联系，自然没有合作的机会。但通过选址，使自己与大企业同处一个屋檐下，共走一扇大门、共用一个停车场、共吃一个食堂，与之产生的交集自然会多起来，久而久之，就可能把大企业发展成自己的客户。

为企业扩张留有余地

古人有言「近搬穷三天，远搬穷三年」，意思是搬家次数越多、损失越大。

中小企业扩张的速度很快，如果每次团队扩张都要重新选址，不仅要耗费大量精力，原有员工也可能因为搬迁距离过远而离职，更何况，到了一个新环境，原有区位临近积累的客户也可能会有流失，对企业经营造成不利影响。

所以，在园区在线（ID：YQZXGZH）看来，企业选址时绝不能仅仅考虑当下，而是要为企业未来3-5年的扩张做好打算。未来，企业搬迁即便不能在同一个园区，也一定要在离原址不远的区位。「今天暂时先选这里，团队扩张以后再换」的想法并不可取。

特定行业要考虑平台的价值

实事求是的说，对大多数企业，平台服务的性价比并不高。但涉及特定的行业，园区平台却往往能起到极为关键的作用。

比如，在医药行业，新药申请NDA申报一直是个痛点，由于大部分新药申请材料多、且有许多不规范，申请周期经常被拉长，正常流程下，新药要一年到一年半的时间才能完成申报，而有药物申报平台（绿色通道）的园区则可以将这个周期大幅缩短，这就是平台的价值。与之相似的还有物流行业，由于B端物流互联网化的滞后，一些中小企业需要依附园区的支付系统才能完成线上交易，入驻品牌物流园就成了必然之选。

关注整体租赁成本

成本控制是园区选址中最重要的一步。很多企业选址，过于关注园区本身的售价或租金，而忽略其他的附加费用与隐性成本，最终造成实际支出的增加。

在实际成本计算时，除却实际支付的园区租售费用，还有物业费（很多园区为了低价吸引客户，或者售价受政府约束，会故意拉低售价/租金，再抬高物业费找补），水电费、公共能耗费（如果是租赁孵化器或众创空间，还要考虑到中央空调的使用费，因为空调很可能是统一开关）、办公空间的再装修费用、折旧费用等。以及办公的公摊面积、免租期、装修期、中介费用（这部分一般仅向甲方收取，但不排除有双边收取的情况）、租金涨幅（租期达到一定期限，合同中通常会出现租金年涨幅的规定）等等，不能仅仅盯着租金一项。