在第三产业高歌猛进的当下，几乎所有重要城市都在重提制造业？
在二十大报告中，我国提出了多个“强国”战略，位居首位的正是“制造强国”，制造业被誉为 “立国之本、兴国之器、强国之基”。
不仅如此，这两年几乎所有的重要会议，都在不断强调“把发展经济的着力点放在实体经济上”，而制造业正是实体经济中的实体经济。
A: 建设制造强国，离不开工业大省和制造业大市的勇挑大梁。
所谓二降，指的是第二产业比重降低；三升，指的是第三产业比重上升。
长期以来，第三产业占比超过第二产业，被视为“经济转型成功”的标志。一个作证是，发达国家，几乎都以第三产业作为支柱。
在此基础上，一众城市开启了 “去工业化”，集体追逐看起来更高大上、GDP带动更强的金融、信息、科技服务、文化创意等产业。
于国际而言，面对全球化逆转的大趋势，区域保护盛行、国际地缘冲突日益频仍的当下，有没有完整且自主的产业链、供应链，显得至关重要。
于国内来看，不是每个城市都适合发展工业，同理，也不是每个城市都适合将第三产业作为主力。
制造业之所以愈发重要，就短期而言，在于疫情冲击和国际地缘格局冲击之下，工业的托底作用愈发突出，稳工业是稳经济的关键一环。
但现在工业用地存在一种乱象，动辄就是一片荒无人烟的新区建起八车道、写字楼、花园办公。不客气地说，它们身上存在最糟糕也最顽固的“三宗罪”——园区的非主题化、泛办公化、偏投资化。
实业企业的生产用地供远小于求，资产价格上涨带来成本飙升，员工的生活成本也随着房价不断上涨，导致实业撤离，产业空心化情况愈发严重。
上海一直以来的认知都非常清晰——园区是坚定服务于制造业的，并且是城市竞争力的重要组成部分，此乃城之重器，具有极为强烈的公共服务性质，所以由政府来强力主导理所应当，不容动摇。也正基于这种认知，上海才建立了国内一线城市中最有体系、相对最为科学务实的产业园区游戏规则与管理系统，其中包括：产业用地出让管理规定、产业园区全生命周期管理体系、持续优化的产业用地空间布局、园区平台公司的认定与管理、分工明确又配合紧密的经信国土规划房管操作流程、城市更新与产业用地存量盘活政策、“标准地”与产业地图政策等等，无不体现了精细化、精准化、系统化、动态化的科学管理特征，现在也逐渐被国内越来越多的城市学习仿效。特别是对国企平台公司的支持，上海也做出了非常好的典范。
从行业大势来看，产业园区回归公共服务性质的准经营性产业基础设施属性的大趋势已经不可逆转，传统模式下的分割散售与旱涝保收的分享产业基础设施增值收益这个核心逻辑明显与行业大趋势是违背的，必然会在未来遭遇越来越大的挑战与阻力。
对行业而言，不合理、不合规甚至不合法的园区盈利模式也失去了基本的生存土壤，在掐断资产快速上涨预期之后，产业地产闷声大发财的“暴利时代”已经结束。现在我们迫切需要构建起全新的发展模式，由此带来一系列顶层设计和操盘模式的变化，以适应这种环境、趋势、政策和逻辑。
顺应政策大势，向产业驱动转变，“科技导向、产业聚合、人才为核、资本助推”的产业引领将成为行业主流。未来除了产业、还是产业，必须也只能由产业引领土地获取和盈利获得——从开发到运营，从增量到存量，从载体到服务，大势所趋。必须赋予园区基础设施公共服务的属性，在此基础上为它插上资本和运营的翅膀。
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