当前，产业园区建设如火如荼，然而一个刺眼的现象随之浮现：园区“建成即空置”屡见不鲜，高空置率成为行业顽疾。在大量租不出去的园区中，手握资源、背景雄厚的国资园区，反而常常成为“重灾区”。这本应是招商引资的“金招牌”，为何反而陷入“建得多、空得多”的怪圈？

核心症结：颠倒的“先建后招”逻辑

深入复盘这些高闲置率的国资项目，一个根本性的操作误区暴露出来：“先建后招”。许多项目习惯于先把厂房、载体轰轰烈烈地建起来，再回过头思考招商和产业定位。

但对于产业基础普遍薄弱的三四线城市而言，这种做法完全颠倒了园区建设与市场需求的逻辑。产业园区的核心是“产业”，是服务企业、形成集聚的平台。开工前缺乏深入的市场调研，既不清楚区域能承接何种产业，也不了解企业对生产空间、配套服务的真实需求，蕞终只能造出一批毫无特色、缺乏吸引力的“标准品”。简单地说，建造时未曾询问企业的意愿与需求，建成后自然难以获得市场的青睐。

深层原因：地产思维惯性下的供需错配

“先盖为敬”的做法并非偶然失误，其背后是地产开发思维在产业园区领域的根深蒂固。不少国资开发主体脱胎于传统的土地开发和工程建设业务，惯性地将追求载体“高大上”、外观气派置于首位，误以为好房子自然不愁租。然而，企业真正需要的不仅是物理空间，更是能支撑其发展的产业生态和精准服务。

更棘手的问题在于政府产业导向下的供需错配。地方政府常会圈定如生物医药、新能源等热门产业方向，随之便是一批同质化园区的集中上马。这导致两个后果：一是园区一窝蜂地争夺同一批有限的企业资源；二是漫长的建设周期（通常3-5年）使得园区建成时，市场风口可能已过，或同类园区早已饱和。

当出现大面积空置时，常见的调整策略是“开会转型”，让空置园区集体转向下一个热门赛道，结果往往是陷入新一轮的“一拥而上”与“再度过剩”。其核心困境在于市场敏感度不足，决策和调整的节奏，永远滞后于瞬息万变的市场需求。

破局之道：转向“按需建设”的产业服务思维

要破解空置魔咒，国资园区必须彻底摒弃旧模式，转向以企业为“消费者”的按需建设思维。

1. 推行“先招后建”或“边建边招”。将了解企业真实需求置于建设之前，从源头上确保载体与市场匹配。有案例表明，蕞抢手的未必是高端研发楼，而是符合制造企业刚需的稀缺型单层厂房。产品的价值在于“稀缺性”而非单纯的“高端性”，去化能力才是检验产品的终极标准。

2. 优先盘活存量，而非盲目新建。对于存量空置园区多的地方，首要任务是解决历史遗留问题，激活现有资产。一边是大量载体空置，一边却继续新建，这不仅是巨大的资源浪费，空置的园区本身更会成为一张负面的“招商名片”，吓退潜在的考察企业。

3. 认清自身定位，深耕细分赛道。尤其对三四线城市而言，切忌盲目追逐“高大上”的热门产业。需要清醒地审视自身的区位、产业基础和比较优势，思考能承接什么、与周边大城市如何协同。三四线城市的出路往往在于“小而深”，沉下心来，将一两个有比较优势的细分领域做精做透，配套做到极致。

归根结底，国资运营产业园区的使命，不在于建设多么气派的载体，而在于实实在在地服务产业、赋能企业。只有将建设逻辑从“我想建什么”转变为“企业需要什么”，让载体精准匹配地方产业实际，才能真正告别空置，实现园区的价值与活力。

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【园区产业招商】 【葛毅明】

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