11月16日，深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式举行。市委书记孟凡利，市委副书记、市长覃伟中出席活动并见证签约。会上，各区政府（新区、合作区管委会）、市属及区属国资平台和国企、金融机构签约，集中资源、形成合力，保质保量完成“工业上楼”的任务，全力保障制造业企业扎根深圳发展。据悉，为进一步加快工业区转型升级和支持实体经济高质量发展，深圳将按照每年建设不少于2000万平米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。

近年来，“工业上楼”在大湾区尤其是以科技制造业为基底的深圳成为普遍现象，深圳在产业空间的拓展上颇有创新，此次深圳再提工业上楼，其背后的逻辑是什么？事情能落到什么程度？本文将围绕这些问题进行简单的解读。

✦  +

从签约现场的情况来看，本次的签约仪式级别其实是非常高的，现场除了万科及六家国有企业之外，深圳市委书记，市长都在现场进行见证，签约仪式也由深圳常务副市长主持，所以，首先我们可以看到的是整个深圳政府对于这件事情是高度重视的。

图：签约仪式现场

✦  +

此次签约有几个关键词：“20+8”、“工业上楼”、“每年2000万方”，这里面蕞关键的就是“20+8”，这也是此次事件背后的核心逻辑。今年6月，深圳提出发展壮大“20+8”产业集群，这个规划其实也是对2010年前后深圳产业升级的一个调整。2010年前后，深圳加速外迁本地的一些加工贸易、中小制造型企业，进而去发展一些高新技术企业，也是在过去的十年，华为、大疆、腾讯等一批创新型企业快速崛起。进入新的发展阶段，深圳出于几个目的，提出“20+8”产业集群：一是锚定“工业立市”，其实，深圳在过去的20年间，反复地在强调工业立市，因为深圳的核心产业还是属于工业，制造业，所以工业立市，制造强市是深圳安身立命之本；二是在整个大环境如关键核心技术卡脖子、制造业转型升级等的驱动下，深圳开始加速推动“20+8”战略性新兴产业的落地；三是深圳的发展已经进入高质量发展阶段，对于整个产业，尤其是一些战略性新兴产业有强烈的渴望。

也是出于以上几个目的，深圳提出了“20+8”产业集群，但这就带来了另外一个问题，即深圳目前的产业空间和土地与产业未来的规划是相矛盾、不匹配的，深圳的工业用地其实是非常紧张的，而且深圳也是在死守30%的工业用地红线。所以，在这样的一个压力倒逼之下，就提出了工业上楼，从存量的土地里去获取一些利益，提升土地的集约化利用。

这里面又带来了另外一个问题：为什么一定是国资企业牵头来做工业上楼？很重要的一个原因就是在过去的这些年中，有相当一批市场化的企业在做工改工等项目时，可能更多地还是用开发的逻辑去做，虽然企业也赚得非常的不错，但如果站在政府的角度来说，政府肯定不希望给企业太多的土地、厂房成本方面的压力，某种程度上来说，“房住不炒”，不应该只是针对住宅领域，也应该是工业厂房高质量发展的应有之义。所以，这也是为什么让国资企业全面入局工业上楼的重要原因，就是希望国资能够去承担这个成本，压低企业用地、用厂房的成本，进而推动产业的发展。

✦  +

整个签约仪式规格非常高，但实际落地性怎么样，我认为，这个还是需要去观察的。因为从产业发展角度来说，每年2000万方工业上楼这件事，涉及两个蕞关键的环节：一是以万科为代表的这批国有企业如何帮助深圳“20+8”产业链强链、补链；二是，如何解决土地的问题。深圳现在核心的问题是在于土地的供给非常紧缺，除了增量的土地供应之外，有相当一部分是需要这些企业能够去从存量的土地里挖掘到它的价值，比如说城市更新，工改工等。其实这两年深圳的国资体系里面也在做一个事情，就是把村集体股份公司里的一些低效存量用地，尽可能地通过合作的方式把它盘活。根据不完全统计，整个深圳村集体股份公司所经营的土地超过320平方公里，其中合法合规的只有80平方公里，不合法、不合规的有超过240平方公里。这也是为什么需要国资体系介入的原因，就是要把这些土地能够尽可能地盘活，进行高效化的利用。

所以，万科在这个过程当中真正的价值在于：头部，能够把“20+8”产业链进行补强，通过良好的招商和运营，蕞终把一整条供应链和产业链做起来，把20+8的产业链生态孵化起来；第二，利用万科这些年积累下来的高度的市场化能力和专业能力去解决一些传统国企可能没办法解决的一些问题，比如说些存量土地的盘活，城市更新等等，这也是万科的优势所在。

✦  +

扫一扫，加入【产业地产学习交流群】