天瑞金集团赵立东：做产业重心应在运营服务 价值在助推实体经济
12月8日，由亿翰智库协办，凤凰网风财讯超级财经周专设《赛道，产业新蓝海》论坛，论坛由亿翰产业研究院院长黄新云主持并参议，中电光谷总裁黄立平、天瑞金集团总裁赵立东、中南高科高级副总裁朱慧、星河产业研究院院长王英杰、时代商业集团副总经理赵柳柳、丰隆深港科技园总经理舒毅各抒己见，共同寻找产业运营建设新风向。二十大报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，国家强调建设制造强国，产业园区建设运营将迎来发展机遇。天瑞金集团总裁赵立东受邀参加论坛。在《产业新蓝海》论坛中，天瑞金集团总裁赵立东从“产业园未来价值”“核心竞争力”“与外资竞争”和“擅用资本工具”四大维度解题，给产业予新思路。天瑞金集团2004年成立于北京，是集产业地产开发、园区运营服务、金融投资管理为一体的高端产业地产综合运营商，旗下核心品牌MAX科技园在“2022年中国产业园区运营商综合实力榜”中排名TOP11，18年深耕中国产业地产领域，专注于企业独栋细分赛道，致力于研发型总部办公产品更新，已形成8城17园的全国战略布局。城市发展目前正从“城投时代”向“科创时代”前行。城投时代的本质是房地产开发，科创时代则强调的是科创，而科创的载体是实体和产业。在二十大报告里有一句话——建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，在十四五规划和2035纲要中也有同样的话。中国经济过去四十年的高速增长，对外靠低端制造业和外贸，对内靠大基建和房地产拉动。但在今天国家全力将资源挤压到实体经济上，通过产业升级实现经济复苏和再增长。这是国家战略大趋势，所以产业企业也应该顺应趋势，加强产品创新、产业招商、园区运营等多维度的专业能力提高，打造有能量的园区、丰富税源、提高当地就业机会，带动经济发展，这才是产业园未来的价值。MAX科技园18年来一直秉持专业红利 实业的逻辑，在房地产红利期抵制住诱惑没有进入住宅地产，坚持将土地作为实业的载体，助力产业聚集和升级，这也是MAX科技园的战略底层思维。传统地产开发商以开发和销售为导向，后期物业服务投入占比少；而产业地产开发商一般在开发、招商投入占比40%，园区运营和服务占比60%，交付后才是真正的考验。我认为，园区物业服务是基础、产业服务是驱动、商业服务是保障，持续有效运营才能永葆产业活力，所以MAX科技园也在不断提升运营能力、提升全周期深度服务，目前以客户为中心建立了8大运营服务平台，为全国800余家企业、4万名员工提供服务。客户也更多是看中我们在产业招商和园区运营方面的优势。比如我们能因地制宜规划和招商，并且招商定位前置，前期引入龙头企业，再引入产业链的上下游、高成长性企业实现产业聚集。城市布局策略，就MAX科技园的思考而言，我们坚持以国家的战略为导向，以五大经济圈为限定，万亿城市为基准，有五大标准、19个阶段把控，215个量化指标来指导投资，不冒进、不盲目追求规模化。2023年是MAX科技园全国化的关键一年，我们力求站稳环渤海、深耕长三角、辐射大湾区、进军川渝圈，加速5大经济圈的覆盖。具体而言，在目前已经布局了北京、上海、苏州、南京、杭州等城市的基础上，计划再布局深圳、广州、重庆等城市，实现2万亿级核心城市全覆盖、1万亿级城市覆盖60%。近期普洛斯、黑石、凯德等外资加码中国产业园投资，我认为外资进入是好事，意味着产业地产的确是朝阳赛道，得到国内外资本看好，有利于行业竞争标准提高，加速实现优秀产业园区资本化，从而推动赛道发展。虽然外资进入意味着竞争更加激烈，尤其对于聚焦一二线城市的产业企业来说，MAX科技园就已经在一些市场和竞争对手直面相遇了。但MAX科技园坚守了18年，有自己的核心竞争力，即企业文化和战略、专注度和专业性。18年一直深耕产业领域，专注于企业独栋的赛道，产生了不可复制的四大基石即“土拓力、产品力、招商力、研发力”。天瑞金是国内为数不多的持续进行产业产品研发、更新的开发商和运营商，目前有6条产品线，形成了以“近郊、独栋、总部、研发”为核心的特色产品，能适配不同城市和不同客户的定制化需求。建筑学里有一句话——直线属于人类，曲线属于上帝。MAX科技园在建筑设计商，对曲线有精细化研究，所以园区多会让人感觉出灵动和柔美感。尤其独栋产品中“三倍窗墙比”“两倍于市场的绿化标准”“独享屋顶花园”等设计都具有差异化特征。所以MAX科技园对行业变化持以拥抱的态度、借鉴学习外资优秀运营经验的态度。产业领域资本涌动，国内首笔标准厂房的产业园公募REITs已经在上交所成功发行。公募REITs开闸对产业园来说是好消息。不过产业园公募REITs的发行标准中，园区的满租率、租金溢价率、租期长短等都是硬指标，这考验产业园区的招商运营能力。对于MAX科技园来说，因为我们一直以产业园招商运营见长，自持了一线和强二线城市的很多物业，未来还会大量持有自持资产，所以也将“发行公募REITs”作为计划和准备中的事情。目前民企公募REITs的窗口何时完全打开、持续周期多久、标准是什么还在观察和研究。MAX科技园同步在筹备境外公募REITs的发行，已经聘请中金公司协助发行pre-REITs，这也能为后续公募REITs做好准备。
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