距离“红五月”楼市“现象级”抢房大战仅仅过去几天，徐州土拍交易市场再出“大事件”！

　　昨日，徐州2宗宅地开拍落幕，2020-18号凤凰山集聚区8号地块蕞终被中南以总价5.52亿元拿下！成交楼面价6547.87元/㎡，溢价率达到138.96%，再次刷新了板块内蕞高地价记录，同时，区域内居住产品价格也被重新定位。

　　另外，2020-16号沈大路南侧地块，本以为是配角的存在，没想到的该地怪的竞争更为激烈，鏖战达4个多小时，蕞终被华川房产以总价6.118亿元拿下！成交楼面价3216.45元/㎡，同样刷新区域楼面价新高，溢价率 82.74%！

　　成交楼面价5678元/㎡，摘下凤凰山集聚区8号地块！

　　2020-18号凤凰山集聚区8号地块位于和平路以北，高新路以西。出让面积为36653.14㎡，规划用途为住宅用地，容积率为2.0-2.3，建筑密度≤20%，绿化率≥35%，建筑限高54m，后期建设高层的可能性较大。地块起始价为23100万元，起始楼面价为2740.14元/㎡。

　　地块内装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于30%，且每宗地块不低于5万㎡，装配式建筑单体预制装配率不低于50%。成品住房面积占总开发面积的比例不低于30%。

　　该地块位于东区热门板块凤凰山片区范围内，凤凰山集聚区为和平大道向东延伸板块，高铁新城重要组成片区。自2019年10月板块首次有地块出让以来，板块已供应（含挂牌）7宗经营性用地，其中5宗为住宅地块（仅剩一宗7号地块6月19日出让），2宗为商务金融用地。

　　凤凰山集聚区出让地块（来源：好地大数据）

　　作为徐州城东热点板块，凤凰山集聚区自第1宗宅地出让就保持较高的热度，中南于2019年第4季度先后竞得凤凰山3号地块，凤凰山4号地块（案名：中南恒通和平府），平均楼面地价4604元/㎡，溢价率69%。

　　1月22日，合景泰富以85510万元竞得凤凰山5号、6号地块（案名：合景·珑樾东方），成交楼面价5522.22元/㎡，溢价率99%。

　　5月19日，凤凰山集聚区1号、2号两宗商务金融用地进行出让，底价成交，蕞终被金桥国际商务区开发有限公司竞得。在规划中明确要求，2019-120号地块须建设不低于2万平方米的星级标准酒店；2019-121号地块须建设不低于1万平方米的星级标准酒店， 可以说两幅地都兼具区域优势和商业价值。

　　5月15日，2020-17号凤凰山集聚区7号地块被挂出，凤凰山集聚区7号地块西至京福高速，南至和平路，用地性质为住宅，出让面积38631.94㎡，容积率2.3，建筑面积88853.46㎡，起始价23180万元，起始楼面价2608.79元/㎡，预计将于2020年6月19日出让。

　　凤凰山集聚区地块分布（来源：好地大数据）

　　凤凰山集聚区目前有2个住宅项目，在售项目为中南恒通和平府，待售项目合景珑樾东方。

　　中南恒通和平府于5月24日首开，首推房源1、2、3、5、12、13#楼，约400套房源，均价12999元/㎡，主力户型为104㎡—130㎡，均为18层小高层，精装交付。1、2、3、5、13#楼东西边户119㎡，中间户为104㎡。12#楼，1梯1户，2个单元，户型为130㎡。

　　合景·珑樾东方示范区于5月23日上午正式公开，同时启动验资，项目规划洋房及高层，主力户型面积98、115㎡，精装交付。

　　伴随着和平大道东延，高铁东片区的认可度不断提升，开发商对高铁东片区的发展潜力持续看好。该地块所居位置交通优势明显，通过和平路即可到达宜家、迪卡侬、云龙万达，靠近淮徐高速、高新路等，地块周边5km范围内有徐州医科大学、和平东路小学、东湖实验学校、后坝小学等教育资源；靠近徐州二院东院、经开区中心医院，周边有金龙湖宕口公园。

　　成交楼面价， 沈大路南侧地块成功出让，区域“关注度”提高！

　　2020-16号沈大路南侧地块位于东至博汇东路，西至沈大路，出让面积67498.65㎡，起始价33480万元，起始楼面价为1760.16元/㎡。成交达到3216.45元/平米，溢价率82.74%，拿地公司为福建汇川。

　　值得注意的是：该地块分为住宅用地和零售商业及旅馆用地，住宅用地占地56426.08㎡，2.1＜ 容积率≤2.9，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米。零售商业及旅馆用地占地11072.57㎡，1.6＜ 容积率≤2.4，建筑密度≤45%，建筑高度48-70米。

　　地块内装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于30%，且每宗地块不低于5万㎡，装配式建筑单体预制装配率不低于50%。成品住房面积占总开发面积的比例不低于30%。

　　沈大路南侧地块位于大庙街东，地块周边均为空地，片区发展处于起步阶段。地块靠近联东U谷徐州经开智造园，距大庙街区有一定距离，距大庙市民广场约1.2km，距侯集实验小学约1km，地块小范围内配套较为薄弱，该地块距离前两天首开即售罄的美的德信翰林府不是特别远。

　　沈大路南侧地块总用地面积6.7万㎡，总计容建面19万㎡，其中商业部分2.7万㎡，占比14%。根据规划条件，沈大路南侧地块竞得人应按方案建设集中式商业及高端精品酒店，且总投资强度不低于 10000 万元人民币。

　　集中式商业及酒店内所建商业，自持5年的面积不低于5000㎡，其中包含不小于 2000㎡的超市。酒店建筑规模不低于12000㎡，长期自持10年（自持时间从竣工验收之日起计），不得分割出售。商业区域北侧约18.4亩城市广场须由土地取得方按经开区管委会批准的方案实施建设后，无偿移交经开区管委会。

　　集中式商业及酒店一年半内主体验收，2 年半内全部竣工验收，集中式商业及酒店开工后，配套住宅可预售至总建筑面积的30%，集中式商业及酒店建设至主体结构高度的二分之一（酒店高度以规划审批为准），配套住宅可预售至总建筑面积的60%，集中式商业及酒店主体验收合后，方可预售剩余住宅面积。

　　地块自持商办面临两个方面的挑战，一是自持时间长，资金沉淀成本高；二是地块所处板块为远郊板块，现阶段周边以空地为主，项目建成后，商业及酒店能否有足够的客流支撑是一个挑战。

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