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徐州地价疯涨!溢价率13896%楼面价6548元㎡中南再落一子!

  距离“红五月”楼市“现象级”抢房大战仅仅过去几天,徐州土拍交易市场再出“大事件”!

  昨日,徐州2宗宅地开拍落幕,2020-18号凤凰山集聚区8号地块蕞终被中南以总价5.52亿元拿下!成交楼面价6547.87元/㎡,溢价率达到138.96%,再次刷新了板块内蕞高地价记录,同时,区域内居住产品价格也被重新定位。

  另外,2020-16号沈大路南侧地块,本以为是配角的存在,没想到的该地怪的竞争更为激烈,鏖战达4个多小时,蕞终被华川房产以总价6.118亿元拿下!成交楼面价3216.45元/㎡,同样刷新区域楼面价新高,溢价率 82.74%!

  成交楼面价5678元/㎡,摘下凤凰山集聚区8号地块!

  2020-18号凤凰山集聚区8号地块位于和平路以北,高新路以西。出让面积为36653.14㎡,规划用途为住宅用地,容积率为2.0-2.3,建筑密度≤20%,绿化率≥35%,建筑限高54m,后期建设高层的可能性较大。地块起始价为23100万元,起始楼面价为2740.14元/㎡。

  地块内装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于30%,且每宗地块不低于5万㎡,装配式建筑单体预制装配率不低于50%。成品住房面积占总开发面积的比例不低于30%。

  该地块位于东区热门板块凤凰山片区范围内,凤凰山集聚区为和平大道向东延伸板块,高铁新城重要组成片区。自2019年10月板块首次有地块出让以来,板块已供应(含挂牌)7宗经营性用地,其中5宗为住宅地块(仅剩一宗7号地块6月19日出让),2宗为商务金融用地。

  凤凰山集聚区出让地块(来源:好地大数据)

  作为徐州城东热点板块,凤凰山集聚区自第1宗宅地出让就保持较高的热度,中南于2019年第4季度先后竞得凤凰山3号地块,凤凰山4号地块(案名:中南恒通和平府),平均楼面地价4604元/㎡,溢价率69%。

  1月22日,合景泰富以85510万元竞得凤凰山5号、6号地块(案名:合景·珑樾东方),成交楼面价5522.22元/㎡,溢价率99%。

  5月19日,凤凰山集聚区1号、2号两宗商务金融用地进行出让,底价成交,蕞终被金桥国际商务区开发有限公司竞得。在规划中明确要求,2019-120号地块须建设不低于2万平方米的星级标准酒店;2019-121号地块须建设不低于1万平方米的星级标准酒店, 可以说两幅地都兼具区域优势和商业价值。

  5月15日,2020-17号凤凰山集聚区7号地块被挂出,凤凰山集聚区7号地块西至京福高速,南至和平路,用地性质为住宅,出让面积38631.94㎡,容积率2.3,建筑面积88853.46㎡,起始价23180万元,起始楼面价2608.79元/㎡,预计将于2020年6月19日出让。

  凤凰山集聚区地块分布(来源:好地大数据)

  凤凰山集聚区目前有2个住宅项目,在售项目为中南恒通和平府,待售项目合景珑樾东方。

  中南恒通和平府于5月24日首开,首推房源1、2、3、5、12、13#楼,约400套房源,均价12999元/㎡,主力户型为104㎡—130㎡,均为18层小高层,精装交付。1、2、3、5、13#楼东西边户119㎡,中间户为104㎡。12#楼,1梯1户,2个单元,户型为130㎡。

  合景·珑樾东方示范区于5月23日上午正式公开,同时启动验资,项目规划洋房及高层,主力户型面积98、115㎡,精装交付。

  伴随着和平大道东延,高铁东片区的认可度不断提升,开发商对高铁东片区的发展潜力持续看好。该地块所居位置交通优势明显,通过和平路即可到达宜家、迪卡侬、云龙万达,靠近淮徐高速、高新路等,地块周边5km范围内有徐州医科大学、和平东路小学、东湖实验学校、后坝小学等教育资源;靠近徐州二院东院、经开区中心医院,周边有金龙湖宕口公园。

  成交楼面价, 沈大路南侧地块成功出让,区域“关注度”提高!

  2020-16号沈大路南侧地块位于东至博汇东路,西至沈大路,出让面积67498.65㎡,起始价33480万元,起始楼面价为1760.16元/㎡。成交达到3216.45元/平米,溢价率82.74%,拿地公司为福建汇川。

  值得注意的是:该地块分为住宅用地和零售商业及旅馆用地,住宅用地占地56426.08㎡,2.1< 容积率≤2.9,建筑密度≤25%,绿地率≥30%,建筑高度≤80米。零售商业及旅馆用地占地11072.57㎡,1.6< 容积率≤2.4,建筑密度≤45%,建筑高度48-70米。

  地块内装配式建筑面积占总建筑面积的比例不低于30%,且每宗地块不低于5万㎡,装配式建筑单体预制装配率不低于50%。成品住房面积占总开发面积的比例不低于30%。

  沈大路南侧地块位于大庙街东,地块周边均为空地,片区发展处于起步阶段。地块靠近联东U谷徐州经开智造园,距大庙街区有一定距离,距大庙市民广场约1.2km,距侯集实验小学约1km,地块小范围内配套较为薄弱,该地块距离前两天首开即售罄的美的德信翰林府不是特别远。

  沈大路南侧地块总用地面积6.7万㎡,总计容建面19万㎡,其中商业部分2.7万㎡,占比14%。根据规划条件,沈大路南侧地块竞得人应按方案建设集中式商业及高端精品酒店,且总投资强度不低于 10000 万元人民币。

  集中式商业及酒店内所建商业,自持5年的面积不低于5000㎡,其中包含不小于 2000㎡的超市。酒店建筑规模不低于12000㎡,长期自持10年(自持时间从竣工验收之日起计),不得分割出售。商业区域北侧约18.4亩城市广场须由土地取得方按经开区管委会批准的方案实施建设后,无偿移交经开区管委会。

  集中式商业及酒店一年半内主体验收,2 年半内全部竣工验收,集中式商业及酒店开工后,配套住宅可预售至总建筑面积的30%,集中式商业及酒店建设至主体结构高度的二分之一(酒店高度以规划审批为准),配套住宅可预售至总建筑面积的60%,集中式商业及酒店主体验收合后,方可预售剩余住宅面积。

  地块自持商办面临两个方面的挑战,一是自持时间长,资金沉淀成本高;二是地块所处板块为远郊板块,现阶段周边以空地为主,项目建成后,商业及酒店能否有足够的客流支撑是一个挑战。

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