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　　原标题：总面积177万㎡，2023年钟楼区土地征收成片开发1号方案公布

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　　城市现代化进程中总是伴随着更新与改造，将城市中与当下语境不相适应的片区进行必要的改建，有利于城市风貌协调，也将在一定程度上有效提升片区基础条件。

　　本篇，我们将目光放到常州城西，作为老城区的钟楼区，这几年也在如火如荼实施城市更新行动。

　　典型如位于城西中轴之上的新闸板块，自2021年底确定全新发展目标以来，正在从工业重镇向活力新城大步迈进。

　　就在近期，钟楼区政府官网发布了关于《常州市钟楼区2023-01号土地征收成片开发方案 （征求意见稿）》公开征求意见的通告。

　　这份土地征收成片开发方案（意见征求稿）主要涉及新闸板块，包含6个片区，其中4个片区为工业主导型片区，2个片区为城市新区类片区，片区范围总面积为177.4862公顷（成片开发范围及面积以蕞终批复为准）。

　　要明确的是，地块征收成片开发方案并不意味着片区内全部都征收，更多的是结合片区面貌制定征收开发方案，实现界面的连贯性、统一性。

　　据实施计划，该方案（征求意见稿）拟安排开发项目61个。

　　6个片区实施期限均为2023-2028年，预计2026年内完成全部土地征收，2028年上半年内完成基础设施配套建设和全部土地供应和项目建设。

　　整体而言，方案对于整个片区的开发节奏、开发目的，以及推进时序都有着明确的规划，也也充分彰显了官方对于该片区开发的积极性和主动性。

　　分别来看一下成片开发区域的基本情况：

　　1）新闸街道4号片区（工业主导型片区）

　　该开发片区范围位于钟楼区新闸街道，东至东风路-瓦息坝路，南至城际沪宁铁路，西至德胜河绿地，北至德胜河，片区总面积86.5369公顷。

　　2）新闸街道5号片区（工业主导型片区）

　　该开发片区范围位于钟楼区新闸街道，东至新凌路，南至新前路，西至江苏振轩工程机械有限公司，北至龙城大道，片区总面积14.1823公顷。

　　3）新闸街道6号片区（城市新区类片区）

　　该开发片区范围位于钟楼区新闸街道，东至新东路-顺园路，南至飞龙西路，西至新丰路，北至蓝湾路-新福路，片区总面积33.7172公顷。

　　4）新闸街道7号片区（城市新区类片区）

　　该开发片区范围位于钟楼区新闸街道，东至新东路，南至新旺路，西至新庆路，北至丁沟河-新龙路，片区总面积16.3248公顷。

　　5）新闸街道8号片区（工业主导型片区）

　　开发片区范围位于钟楼区新闸街道，东至龙城大道，南至新旺路，西至新东路，北至新龙路，片区总面积15.4133公顷。

　　6）新闸街道9号片区（工业主导型片区）

　　该开发片区范围位于钟楼区新闸街道，东至新凌路，南至飞龙西路，西至京东物流，北至京东物流，片区总面积11.3117公顷。

　　在新闸的版图之上，我们圈出了这6大片区的大致位置。

　　以一条凤凰河为界，沿河东侧为新闸规划的活力新城，未来将建设为产城融合科创之谷、城市智慧智能之地、生态精品宜居之城。6号、7号及8号片区均位于该范围内。

　　据《城西分区CX0201-CX0206、高新分区GX1201、GX1206基本控制单元部分地块控制性详细规划(修改)批后公布 》：

　　6号片区将以二类居住用地为主，其中规划的中小学用地即绿地世纪城西侧地块，即将进行房屋征收评估；7号片区将以商住混合用地为主；8号片区以生产研发用地为主。

　　可以看到，除8号片区外，凤凰河东侧区域主要规划为涉宅地块及人居配套用地等，也是目前新闸主力开发的区域。

　　据片区规划，这里将依托凤凰河的生态廊道规划形成“一轴双廊，三心五片”的总体功能结构。

　　从微观区位来看，6号片区、7号片区主要涉及片区核心功能区，8号片区则位于创新智造产业区。

　　沿凤凰河西侧片区，显然更聚焦产业导向，包含了今年钟楼1号方案的4号、5号及9号片区。

　　如智谷工场、京东智能产业园、联东U谷·钟楼智汇产业园等便坐落在片区内，这类特色园区载体为区域产业高质量发展提供了广阔而丰富的应用场景以及源源不断的动力。

　　在2021年底，新闸确定了“一年成势、三年成形、十年成城”的目标定位。

　　这样一份定位，是有着深刻历史背景的。

　　二十世纪80年代，在常州的头部份城市总体规划中，新闸作为一城四点组群式布局中的重要组成部分，被定位为以机械发展为主的工业重镇。

　　彼时的新闸，民营企业众多，初步集聚了变压器、农机等多种加工业。伴随着时间的流转，这里也逐渐形成了众多现代企业的雏形，带动产业发展。

　　与此同时，也造就了区域内工业企业与村居混杂分布的局面，一方面人居面貌难以提升，另一方面产业发展布局也有所受限。

　　于是，区域的城市更新被提上了议程。在蕞新的规控条件中，我们也看到了新闸生产、生活、生态三大空间融合的城市空间新形态。

　　从今年钟楼区的1号方案也能看出，新闸产业区和居住区的分界已经基本明晰：未来凤凰河西侧将聚焦产业开发，凤凰河东侧重点打造活力新城，致力于建设产城融合的新闸。

　　就在此前，分析师团队曾对新闸板块进行航拍。

　　从航拍图我们可以清晰地看到，板块界面已经有了明显的改变，新建小区正在拔起而起，部分地块绿网覆盖，等待开发。

　　当然，也有较多的老旧厂房需要腾挪出清。

　　今年以来，钟楼政府网站先后发布了一系列新闸板块内的房屋征收招标公告，未来随着一些老旧厂区的进一步腾挪，在原厂址上建设新的人居配套动作也会进一步加快。

　　与板块转变的契机一致，2021年新闸开启转型的同一年，板块内的房地产市场也在历经“新旧交替”的新阶段。

　　2021年以前，整个板块的新房开发主要集中在荷园周边，以光明三子为典型的刚需和刚改类产品占据市场主力。

　　2021年9月，伴随机床厂南侧地块成交，带动沿古运河片区成为新的居住区。

　　2022年，这个板块内首个地价破万的深度改善盘铂樾云庭首开入市，也赋予了板块人居更高的增长空间。

　　当下，新闸板块已经进入了“三年成形”的关键期。而这份土地征收成片开发方案，也在一定程度上为板块发展提供了积极助推作用。

　　对于这样一个规划完善且正在全力推进中的新板块，是非常值得期待的。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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