北部由于基础设施的发展以及租金价格比南部更具优势，吸引了更多的工业房地产投资，根据 Savills 的报告。

蕞新报告显示，Savills 认为北部市场在吸引外国直接投资（FDI）方面具有许多优势，尤其是在制造业领域。近年来，北宁、海防、太原等重点省份吸引了许多来自跨国集团的大型项目。

北部市场的竞争力租金是其主要优势之一。Savills 的数据指出，北部的工业用地平均租金为每平方米 138 美元（约合 3.4 万越南盾），比南部低 20%。例如，在一级区域如胡志明市或滨城，租用战略位置的租金可能高达每平方米 300 美元。而在北部的一级区域，如北宁或海防，租金约为每平方米 180 美元。

基础设施的发展也推动了北部工业房地产市场的潜力。Savills 指出，北部目前已有 10 条高速公路完工，另有 4 个项目正在进行中，而南部大约有 7 条高速公路。Core5 - Indochina Kajima 的高级业务发展经理范氏秋章表示，完善的公路基础设施将优化生产区到消费市场的连接，提高企业物流成本效率。范女士表示，与河内和中国边境的高速公路连接进一步增加了北部市场对外国投资者的吸引力。

同样，Avison Young 越南公司的总经理 David Jackson 认为，北部省市之间的基础设施连接良好，使得工业园区受到国内外投资者的高度关注。截至第二季度，河内及其周边地区的工业园区的填充率约为 86%。租金也按季度增长了 5-7%，具体取决于地区。

除了潜力，越南工业房地产市场仍面临着由于高技能劳动力短缺的重大挑战。Savills 河内的高级经理托马斯·鲁尼认为，这是一个重要因素，因为越南正致力于提升制造业的附加值。然而，目前工业园区的劳动力虽然充足，但“主要仍是低技能劳动力”。

Savills 专家还强调，完善的基础设施发展是提升越南竞争力的重要因素。特别是改善交通网络，连接工业园区与消费市场，将优化物流成本，为企业创造便利条件。

David Jackson 表示，许多大型企业有意投资于胡志明市，但在寻找足够大土地方面遇到障碍。这降低了吸引大型投资项目到城市的能力。在工业用地不足的背景下，专家建议投资者优先考虑建设智能高层厂房，以吸引中小型技术投资者。

工业用地租金预计每年将上涨 7-9%

在未来三年内，由于工业房地产的前景，工业用地租金预计在北部和南部都会持续上涨。

这是 CBRE 的市场预测，该公司专注于咨询和投资管理服务。根据预测，这一细分市场继续在今年年初房地产市场中表现亮眼。

在北部，像河内、海防、北宁、兴安和海阳等一级市场的工业用地租金比同期上涨了 7.8%，达到了每平方米 133 美元（约合 3.3 万越南盾）。由于没有新增供应，这些地区的工业园区继续吸引租户，入住率达到 83%。

在南部，胡志明市、滨城、同奈、龙安等市场的工业用地租金也比去年同期上涨了 2.4%，达到了每平方米 189 美元（约合 4.7 万越南盾）。由于工业用地供应有限，入住率稳定在 92%，但吸纳面积仅超过 20 公顷。CBRE 指出，国内外制造商倾向于扩展到如巴地头顿和 Tây Ninh 等二级市场，这些地方拥有丰富的工业用地资源和具有竞争力的租金。

加拿大的 Avison Young 这家成立 45 年的房地产服务公司也认为，由于外国直接投资（FDI）增长良好，工业房地产仍然是一个蓬勃发展的领域。目前，胡志明市、河内和岘港的可租工业用地供应已经不多，因此这些地区的入住率均在 85% 以上。胡志明市和岘港的平均租金保持在上一季度的水平，而河内则轻微上涨了 1%。

仓库和预建厂房领域在上一季度也稳步发展。根据 CBRE 的数据，北部的入住率超过 70%，南部则超过 57%。两地的仓库租金均有所上涨，比去年同期增长了 2.2-3.9%。对预建仓库的需求主要来自高科技、可再生能源、半导体、电子商务等领域的制造商，如 Shopee（新加坡）、JiaWei（台湾）、VDL 和 Tecnotion（荷兰）。

CBRE 河内的高级经理阮怀安预测，工业房地产将在未来继续保持增长趋势。在未来三年内，北部的工业用地租金预计每年将上涨 3-9%，南部则为 3-7%。仓库和预建厂房的租金也将每年轻微上涨 1-4%。

Avison Young 的专家也预测，工业房地产将继续繁荣，因为流入越南的外国直接投资（FDI）正强劲回升。此外，自 2024 年 1 月起，越南实施全球蕞低税率政策，这也带来了许多机会。根据新规定，年收入达到 7.5 亿欧元（约合 8 亿美元）或以上的跨国集团和大型公司需缴纳 15% 的税费。这将为国内外企业提供公平竞争的机会，减少跨国公司避税行为，帮助越南升级 FDI 吸引模式。

Avison Young 表示，“胡志明市、岘港和河内正在加快吸引高科技、半导体、增值高、土地和劳动力需求较低的投资项目。”

然而，为了维持对外国投资的吸引力，专家指出，越南需要重点改善基础设施，包括道路连接、电力供应，并提高劳动力素质，同时出台更多优惠政策。

来源：越南商务投资

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