厂房分割销售“松绑”，能否拯救高空置率？

一、政策背景：从禁止到有条件开放

1. 早期的严格管控
   在过去，地方政府对厂房分割销售持保守态度，原则上不允许分割销售。这一政策的初衷是为了防止开发商通过土地投机获利，而忽视了地方产业发展和税收增长的核心诉求。
2. 政策“松绑”的动因
   随着招商难度的加剧和厂房空置率的攀升，地方政府开始逐步放宽对厂房分割销售的限制。2023年11月，成都发布政策，允许“链主”企业将自建的多层厂房分割转让给关联配套企业，自持比例不得低于30%。广州、郑州等城市也相继出台了类似政策。
3. 政策调整的核心考量
• 缓解地方平台公司债务压力：地方政府意识到，继续要求平台公司自持重资产只会加剧债务压力，适当放宽分割销售政策有助于迅速回笼资金。
• 激发民营企业投资热情：放宽分割销售政策，旨在激发民营企业投资重资产的积极性，推动地方经济发展。

二、市场现状：分割销售的机遇与挑战

1. 机遇：去化库存与推动产业落地
   厂房分割销售的放宽，理论上可以更好地去化库存，推动更多工业项目落地。对于开发商而言，分割销售能够加速资金回笼，减轻持有压力。
2. 挑战：市场消化不良与投资信心不足
• 市场消化不良：尽管政策放宽，但企业数量锐减，载体越建越多，市场早已消化不良。许多企业更倾向于租赁而非购买厂房。
• 投资信心不足：经济下行压力下，民营企业对重资产投资的信心受挫，分割销售政策的放宽并未显著提振市场信心。
3. 开发商战略调整
   面对重资产投资的巨大压力，以联东、中南为代表的民营企业纷纷将战略重心转向轻资产运营，进一步削弱了市场对重资产投资的热情。

三、未来展望：如何有效提振市场信心？

1. 打造优质营商环境
   单纯放宽分割销售政策并不能迅速去化库存，关键在于提振民营企业的投资信心。地方政府应着力打造优质的营商环境，让企业看到重资产投资的盈利潜力。
2. 提供精细化服务
   随着企业需求的提升，传统的区位、交通优势已不足以吸引企业入驻。园区运营方需要提供包括咨询、法律、财务等在内的全方位支持，满足企业的个性化需求。
• 初创企业：提供创业孵化平台、融资协助；
• 成长型企业：提供市场拓展策略、品牌建设指导。
3. 明确产业发展方向
   在选择产业发展方向时，地方政府应结合当地产业基础、人才储备和技术创新能力，避免盲目追求热门高端产业。只有选择适宜的产业发展路径，才能实现经济和产业的可持续发展。

四、总结：分割销售仅是起点，服务与产业方向才是关键

1. 优化营商环境：提升企业对未来的预期，增强投资信心；
2. 提供专业化服务：满足企业的多样化需求，增强园区吸引力；
3. 明确产业发展方向：结合当地产业基础，选择适宜的产业发展路径。

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