产业新蓝海，未来该怎么做？
二十大报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，国家强调建设制造强国，产业园区建设运营将迎来发展机遇。
12月8日，凤凰网、凤凰网房产、风财讯联合多方机构，启动#第三届凤凰网风财讯超级财经周#。中南高科高级副总裁朱慧应邀出席论坛，与李肇星、聂梅生、冯仑等其他30余位顶层智慧一道，围绕不动产新格局、产业、商业等话题与全球经济学家、政商学界领袖云端对话，凝聚多方共识解析经济机遇及行业未来。在《赛道，产业新蓝海》论坛上，朱慧接受凤凰财讯的专访，以下是观点实录：
产业园区含义丰富，其未来的发展趋势也需要从产业和园区两个角度来看。从产业角度，制造业尤其是高端制造正处于政策支持和资本追逐的高光时刻，这为产业园区的未来发展提供了增量。
中南高科专注打造的八大新兴产业集群
从园区的角度，土地供应是有限的，市场进入存量时代也是必然的。目前产业园区的发展正处于产业增量和园区存量的中间阶段，且这一阶段还将持续很长时间，产业园区在未来几年仍具有极大的发展潜力。尤其产业园区在地方经济发展中扮演着比较重要的角色，各地对产业园区的重视会持续提高。
因为产业园区集中了一个地方同类型的产业，而产业链上下游的集中会为企业和产业的发展带来更强的活力；同时，产业园区在企业投资、产值税收、科技人才等方面推动着地方经济的发展，构成了当地经济发展的活跃细胞；政府也会希望更了解企业需求，产业园区就是当地政府和园区内企业之间的沟通桥梁，促进双方共同的发展。
也由此，中南高科将战略蓝图定向企业端和政府端，面向企业做“企业发展全场景服务平台”，面向政府做“产业发展全渠道助力平台”。
近几年，随着经济结构性转型升级的深化，产业对园区的功能性需求也在更新迭代。以生物医药为例，十年前做单抗大分子的厂房已经是比较先进的产业载体了，但从现在基因治疗的需求来看，其所需的厂房和十年前又不一样。然而，工业厂房的产权期限一般是50年，不能让企业每隔十年就推倒重来吧。所以，园区开发服务商怎么才能让一个厂房既能满足十年前的需求，也能基本满足十年后的需求呢？
中南高科在做产业园区的时候，更多会向产业的角度倾斜，从三个方面来满足不断变化的需求。一是定制化的园区功能，它能够很好地满足客户当下的需求，这是产业园区未来发展的一个方向。中南高科在这方面也做了很多的尝试，比如建筑产品的模块化。
二是，在产业园区的开发设计上，打造一些通用性、可扩展性的基础功能，从而满足产业在不同阶段，对园区的不同需求。第三，中南高科会关注低碳、智能化等会成为未来产业园区的发展趋势的变化，并适度适时开展布局。根本上我们是为增加与企业的粘性，为产业发展提供助力，从而实现产业园区未来更大的发展空间。
中南高科目前已经在全国布局近200个产业园项目(重资产)，同时也已获得了10余个产业园轻资产项目：包括与地方政府合作进行产业园更新改造，为产业园区提供运营服务等，起步稳健。
正是因为中南高科总结和提炼了做重资产时，在产品定位、设计策划、建设装修、招商运营等全流程的经验，才能更好地输出轻资产运营能力。在已拥有具备独立运营能力的产业服务板块之外，今年中南高科旗下的资产管理板块和招商集团也相应成立了独立的业务品牌——“因大联科”和“灯塔瓴科”，以更好地承接存量市场的需求，输出中南高科在资产管理和产业招商方面的经验，服务全国产业载体。所以说，对产业园区而言，轻资产和重资产是不需要平衡的。重是轻的基础，只有积累了做重资产的经验，才能更好地输出轻资产。如果企业只是做轻资产，没有重资产实践的经验积累，其实很难形成轻资产输出的标准和尺度。知其然，更要知其所以然。
对于产业园区这个行业而言，运营是没有边界的，极具想象空间。
比如，在硬件上，除了普通的物业服务之外，产业园可以做食堂、停车场、人才公寓等诸多运营服务；硬件拓展上，还可以做智慧园区，积累数据资产。在软性方面，产业园可以为企业提供很多增值服务，包括政务性的办事服务、供应链服务，以及市场营销、技术攻关、知识产权、投融资服务、人才服务等。
中南高科产业服务体系
为园区企业提供多样的增值服务，需要产业园区运营方具有综合的能力和知识。这就更加需要运营方用心地贴近客户，挖掘客户真正的需求，满足客户的需求，这也是产业园区的商机。
不过，在运营服务的过程中，需要注意的是，并不是在所有的园区、所有的时间点，都要独自做完所有的服务。产业园区运营方在服务上，是可以选择与外部优质伙伴合作的。其实，运营本质上是一种资源整合，基于企业需求提供量身定制的运营服务组合方案，就能够为园区的企业带来助力。同时，产业园区运营方也能够通过为园区企业提供增值服务、投资园区企业等方式，从园区内企业的发展上获取收益。
资本与产业园区具有天生的匹配性。一方面，产业园区的资产，特别是需要长期持有的出租型资产，对资金的占用是非常严重的。如果资本进入的话，可以盘活这部分资金，提高资金的使用效率。产业园区能够获取充足的现金流，资本也可以获取稳定的租金回报。
中南高科与优势资本战略合作签约
另一方面，资本对园区内的企业也会有资源上的助力。园区的企业需要投融资，而资本需要好的投资标的。所以，当资本与园区深度绑定的时候，资本对园区内的企业更为熟识，可以节省寻找投资标的的时间成本，与被投项目之间的关系也会更加紧密。*本文内容摘自：凤凰网/风财讯2022年12月8日专题文章《中南高科高级副总裁朱慧：挖掘产业园未来潜力有三个视角、三种方法》长三角拿地、全国买厂房、租厂房 400-0123-021
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